Si le régime d'imposition classique d'une SCI est celui de l'IR - impôt sur le revenu -, l'IS - Impôt sur la société - est une autre possibilité. Il est en effet envisageable d'opter pour cette option fiscale. Aussi, afin de choisir entre l'IR et l'IS comme régime d'imposition pour votre SCI à la Réunion, voyons quelles sont les caractéristiques et les avantages de chacune de ces options.
Dans la grande majorité des cas de figure, le régime d'imposition d'une SCI est celui de l'IR - impôt sur le revenu. La SCI est dans ce cas qualifiée de "transparente" car les associés sont imposés individuellement sur les revenus qu'ils perçoivent de l'activité de la SCI.
De fait, chaque associé doit déclarer auprès de l'administration fiscale sa quote-part de bénéfices, et ce qu'ils soient distribués ou mis en réserve. En somme, si vous êtes associé au sein d'une SCI, vous devez donc reporter sur votre déclaration annuelle d'impôt les sommes perçues via la SCI.
L’IR, en tant que régime d'imposition habituel de la SCI, est avantageux à plusieurs égards. Vous avez ainsi la possibilité de déduire une partie du déficit de la SCI de votre résultat annuel imposable, dans la limite de 10 700€. Cela peut donc vous permettre de réduire le montant de votre impôt sur le revenu.
Aussi, dans le cadre d'une imposition au régime réel, l'avantage de l'imposition de la SCI à l’IR est d’avoir la possibilité de pouvoir déduire un ensemble de charges telles que :
À l'arrivée, vous pouvez sensiblement diminuer vos revenus fonciers, et par là même le montant de l'IR.
Autre avantage : un abattement fiscal de 30% est accordé par l'administration fiscale si les revenus que vous percevez de la SCI sont inférieurs à 15 000€ par an.
Aussi, dès lors que la SCI détient un bien immobilier pour une durée minimum de 22 ans, une exonération totale de la plus-value de cession est la règle. Sur ce point également, l'imposition à l'IR est avantageuse. Par ailleurs, vous pouvez être totalement exonéré du paiement de prélèvements sociaux en cas de vente d’un bien passé une durée de possession de 30 années.
Si dans la majeure partie des cas, le régime d'imposition d'une SCI est celui de l'IR, dans d'autres en revanche, c'est l'IS qui est automatiquement appliqué.
L'imposition au titre de l'IS concerne ainsi toutes les SCI qui exercent une activité d'achat et de revente de biens immobiliers, de même que celles qui réalisent une activité de location meublée
Dès lors, deux taux d'IS s'appliquent, en fonction du résultat annuel de la SCI, à savoir :
Mis à part le cas spécifique des SCI automatiquement imposé au titre de l'IS comme nous venons de le voir, il est possible de choisir ce régime d'imposition. Et cela présente plusieurs avantages.
En tant qu'associé, vous ne serez imposé qu'en cas de versement de dividendes, et uniquement dans ce cas-là. De fait, c'est votre SCI qui s'acquitte du paiement de l'impôt sur les bénéfices. Notez par ailleurs que vous avez la possibilité d'opter pour le PFU - prélèvement forfaitaire unique -, plus communément appelé "Flat tax", soit un niveau d'imposition de 30% (comprenant une part d’IR et de cotisations sociales) sur les revenus que vous percevez de la SCI.
D'autre part, la loi autorise à pratiquer l'amortissement fiscal sur les biens acquis par la SCI. Cela permet de réduire le résultat imposable de la SCI, et donc de diminuer le montant de l'IS dû.
Une SCI imposée au titre de l'IS a par ailleurs la possibilité de bénéficier d'une déduction des charges liées à la gestion des biens qu'elle possède. Il s’agit en l'occurrence des frais de notaire, des droits d'enregistrement ou encore des travaux d'amélioration, de rénovation et d'entretien. Là encore, cela fait mécaniquement baisser le résultat imposable et donc le montant de l'IS.
Qui plus est, afin d'optimiser la fiscalité de la SCI en réduisant sa base imposable, un report du déficit est accordé d'un exercice social à l'autre, ce qui représente là encore un vrai avantage fiscal.
Enfin, si vous êtes gérant de votre SCI basée à la Réunion, votre rémunération est déduite du résultat fiscal.
Comme vous le voyez, l'IS et l'IR sont deux régimes d'imposition qui présentent de réels intérêts pour votre SCI. Comment choisir entre ces deux possibilités ? La bonne approche consiste à vous faire accompagner par un cabinet d'expertise comptable qui vous conseillera sur la meilleure option à retenir en fonction d'un vaste ensemble de critères en lien notamment avec votre situation patrimoniale.
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