Bail commercial : comment déterminer la valeur locative ?

Bail commercial : la valeur locative, une notion mystérieuse ?

Lorsqu’un bail commercial est conclu, le loyer est fixé librement entre le bailleur et le locataire. Au cours de la vie du bail commercial, le loyer peut être amené à être modifié. Cela se fera, selon les circonstances de modification, soit en appliquant un plafonnement, soit en déplafonnant le montant.

En cas de déplafonnement du loyer, la loi prévoit que le nouveau montant doit correspondre à la « valeur locative » du bien. Cela correspond au niveau de loyer annuel théorique que la propriété concernée pourrait produire si elle était louée.

On comprend bien que ce niveau de loyer est très variable selon les situations. La loi indique que, pour déterminer cette valeur locative, en cas de désaccord des parties, il faut prendre en compte :

• les caractéristiques du local considéré ;
• la destination des lieux ;
• les obligations respectives des parties ;
• les facteurs locaux de commercialité ;
• les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Et ces critères posent problème pour un sénateur : comment déterminer la valeur locative d’un bien à partir de ces éléments qui ne sont pas communiqués au public ? Il y a, selon lui, un problème d’accès à l’information qui rend plus difficile le calcul de la valeur locative.

Pas de barème officiel, mais des sources à disposition

Le Gouvernement indique qu’aucun barème de référence public général ne peut être mis en place, les situations et les locaux étant trop différents sur tout le territoire.

Il rappelle cependant que la loi détaille ces 5 critères. Par exemple, elle indique que, concernant les caractéristiques du local, il faut prendre en compte sa situation géographique, son accès, sa surface, son état d’entretien général, etc.

Il invite également à utiliser des sources qui peuvent apporter des éléments de réponses, notamment :

• les revues spécialisées en baux commerciaux ;
• les décisions de justice ;
• les comptes-rendus des observatoires privés des loyers judiciaires des locaux commerciaux ;
• les revues spécialisées dans les décisions rendues par les chambres des loyers commerciaux des tribunaux, etc.li>

Autant de sources qui peuvent orienter les bailleurs et locataires pour les aider à comprendre et déterminer la valeur locative du bien loué…

• Réponse ministérielle Basher du 2 mars 2023, Sénat, no 03951 : « Difficultés d'application de l'article L145-33 du code de commerce »